宝湾物流控股有限公司董事长王世云
　　据统计，美国的仓储总量超过17亿平方米，而中国只有10亿平方米左右，中国比美国要差一点。此外，高端仓差距更大，高端仓美国有3.7亿平方米，而中国不到1亿平方米，只有6000多万平方米，而人均高端仓中国还不到美国的二分之一。“随着我们对效益和商品质量的提高，高端仓的未来将有爆发性的需求。”宝湾物流控股有限公司董事长王世云对于未来高端仓储业的前景如此断定。“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长：一方面，消费升级及新零售概念的兴起推动线上线下渠道融合，提前备货和仓储功能需求明显提升，与此同时，电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高；其次，伴随工业、批发和零售业物流外包比例提升，快递业务快速增长，第三方物流收入规模稳步扩张，支撑物流仓储需求放量；此外，高新技术产业与装备制造业的高速发展，为物流地产的成长提供新动力。
　　高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强：我国物流地产行业存在较为突出的结构问题，大量简易仓库长期闲置与高标仓库供不应求的局面长期共存。与其他国家对比来看，虽然我国物流地产存量（约9.55亿平方米）处于领先地位，但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低（约5%）。从行业竞争看，目前行业参与者主要有物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五大类，形成了以普洛斯（2018年市占率 35.4%） 领衔的“一超多强”的行业格局。近年来国内物流地产企业发展提速，打破了以外资为主的行业格局，其中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。
　　“拿地+运营+资金成本”构筑物流地产核心竞争力：目前，物流地产企业主要存在PE模式与自持物业两种运作模式，其中PE模式（以普洛斯为代表）主要通过将运营成熟项目通过物流基金（RE-ITs）或其他方式打包出售，提前兑现物业销售收入和开发利润；而自持物业模式以自有资金或借款购置物业，获取全周期的运营利润回报，适合有长期廉价资金支持的企业，参与者多为国企及保险背景开发商。综合以上两种模式，土地资源获取能力、运营招商能力与较低资金成本成为构筑物流地产核心竞争力的关键所在。“全球国际性的趋势，电商发展需要高端仓储，虽然高端仓储的发展很快，但局部也出现了过剩。还有一个问题是：技术发展带来了效率的提升，举一个例子，亚马逊的仓储里面机器人跑来跑去，京东和顺丰都引进了机械臂，效率提升将给仓储带来直接影响。原来一个区域假定需要20万的工作人员，10万平方米的仓库，但因为效率提升了，对于仓库单位的需求也大大降低了，货物将不需要存很久，只需要一个四面开通的操作平台就可以完成货物分拨和配送，库存时间大大缩短，也将决定未来仓储的发展和趋势。”王世云如此分析。
　　中国的物流业前景较好，从模式到运营商、竞争方都在发生改变，也面临着很多的挑战，但可以肯定的是，未来中国的高端仓储将进入需求爆发期。 （钟焦）