□李桉华
　　物流地产是由美国普洛斯(Prologis)公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有将近40年的历史。普洛斯对物流地产的解释是：根据客户的需求，选择合适的地点。物流地产的资产形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合，因此物流地产属于工业地产的范畴。
物流地产产业链现状
　　国内物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方，包括土地资源提供方，建材、设备的供应商等；产业链中游环节主体是物流地产开发企业，主要包括专业物流地产企业、传统房地产企业、零售企业、电商企业、金融机构、物流企业等；产业链下游是物流地产的客户，包括第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售企业等。
　　从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2010~2019年物流保管费用保持持续增长态势，到2019年中国物流保管费用达到5.0万亿元，同比增长7.4%，占物流行业总费用规模的34%。
　　高标仓是“高标准仓储物流设备”，由于其硬件设备水平、建设标准更高，与传统仓存在显著差异。高标仓的需求客户主要包括第三方物流、电商生鲜、冷链、进出口贸易企业、生产型企业等。
　　根据CBRE资料显示，目前国内人均仓储面积为0.4平方米/人，远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人；人均高标仓面积占比仅仅0.1平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。高标仓是物流地产行业业务转型升级的主要方向之一。
开发运营与竞争模式
　　物流地产项目的盈利模式主要包括租金收入、物流增值服务收入和资产增值收益三方面。近年来，随着国内房地产暴利时代渐行渐远，众多传统房地产企业开始寻求转型升级发展，物流地产由于其拥有收益稳定性较高、市场风险较小的优点，引起国内地产商的普遍关注。
　　另外，根据CBRE的资料显示，2019年北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%~8%，要高于商业地产的4%~5%和住宅地产的2%~3%，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平，高标仓建设正逐渐成为传统房地产商和专业物流地产商的投资热点。
　　近几年，电子商务蓬勃发展的推动下，我国仓储地产企业快速发展，除了专业的物流地产企业持续发力外，绿地集团、万科等多家传统商业地产开发企业进军仓储地产市场；中外各类财团纷纷注资中国仓储地产企业，进行战略合作，加大对仓储地产的投入。
发展困境及趋势
　　近几年国内主要城市的土地成本高速增长，而物流地产商的土地使用税也较高，另外物流地产投资回收期通常在15年以上，导致企业开发建设完之后的招商、运营等专业化运作较为困难，上述综合因素导致物流地产项目建设运营成本较高。
　　物流地产的规模化与网络化的建设得到越来越多的物流地产投资商的重视，以全球物流地产业领头企业普洛斯为代表，在全球范围内建设物流仓储设施，并实现全球化的物流地产网络，能够实现全球范围内的货物流通。
　　物流地产行业是经济发展和消费生活的基础支撑，当前绿色经济发展环境下，对物流地产也提出了绿色低碳发展要求。
　　目前物流地产已经进入优化调整阶段，基于有限的土地开发资源，行业企业需要关注现有资源的优化组合，以挖掘更大的竞争优势。另外，也需要利用自身资金及资源优势，通过多样化的投融资策略和提升运营管理水平来解决行业固定资产投资高、运营困难、资源依赖程度高等难题，盘活手头闲置资源，提高资金周转率。