□ 戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权
　　疫情之后的首个年度（2023年），整体的成交经过长期的压抑之后有所反弹，全年录得301宗交易，总金额达到2356亿元，其中研发办公成为主流，总成交达到1000亿，占比大概43%。而商业、公寓，由于可以纳入公募REITs底层的资产，成交相对比较活跃。
　　在2024年开年，原来大家也预计经济会回暖，但是实际上没有实现，反之国际地缘政治和高利息环境持续，出口贸易和外资直接投资也受压，房企的资金面也非常紧张，影响了投资人的情绪，也影响他们的投资方向。因为投资者会比较中国和其它国家的投资回报，所以直接影响他们投资的方向。
　　在今年第一季度全国的房地产大宗交易只有38宗，总交易金额是355亿元，是过去5年首个季度的最低量，成交的地点高度集中在四个一线城市，达到了35宗，交易金额有282亿，占比接近80%。值得关注的是，在第一季度录得3宗物流资产包的交易，我们预计这个热度将会持续到下半年甚至于明年。
　　上海依然是活跃度比较高的城市，第一季度录得16宗成交，总金额达到103亿，可是由于办公楼的大量供应，而且经济还没有预期的增长，部分企业缩减人手，也缩减了办公面积，加上部分外资有迁移的计划，使得吸纳量低于预期，供过于求的情况持续，影响了市场的气氛，写字楼投资类型物业持续低靡，也是过去5年同期的新低。
　　卖家除了外资以外，也有不少的内资开发商，他们因为要出售资产，以缓解他们的资金压力。至于买家方面，人们是由国企和内资机构主导整个市场，成交金额占比超过70%。外资投资虽然有所减少，但是我们看见对于上海核心稀缺的商办和长租公寓，还是保持高度的关注。
　　过去两年从大宗交易成交来看，仓储物流这个赛道仍然是投资界的宠儿，2023年仓储物流交易量创历史新高，进入2024年第一季度热度不减，保险机构仍然是物流市场最活跃的投资者。
　　2023年仓储物流的大宗交易创了5年历史新高，研究团队也发现，投资机构基本上以人民币基金为主，在2024年一季度，三个物流资产包总值达到60亿，全是来自于内地的保险基金。
　　环顾所有的交易，内资买家以国企和保险公司最为活跃，成交地点还是以北京和上海为主，其中北京占了大概45%，上海占了剩下的55%。
　　2024年第一季度有代表性的项目，包括机会资本一个物流资产包以23亿卖给平安海外控股、上海张江368区的项目以8.9亿卖给天府国际、领展以26亿向万科回购七宝万科余下的50%股权、人保菜鸟物流中心以30亿出售给中国人保的物流基金。
　　同时，我们也看到有一些内地的营运者，比如李宁，它也以22亿购置了香港港汇东的整栋商厦。
　　下半年的展望仍然有很多不明朗的因素，其中美国利息和汇价的走向直接影响境外的投资者对投资回报的预期，我们估计买卖双方在价格预期上还需要有一段博弈，市场成交量仍然是充满挑战。
　　此外，我们也看到另外一个因素影响投资者的信心，就是土地年期，很多投资者非常关注土地年期到期之后是否能够续期，是否需要补缴地价，如果需要补缴地价的话，缴付方式是怎么样，是一次性付款还是每年支付，所有这些因素也会影响投资者的信心。
　　我们预计今年可能会出现更多的低价资产投资机会，买家估计还是内地保险基金，位置还是在一线城市比较核心的资产为主，尤其是在物流、冷库的赛道，个别外资投资者对上海和北京稀缺的核心商办、研发办公以及长租公寓等，也是投资者的投资方向。
　　另外，物流、生物医药产业园、长租公寓、商场，这些能够满足公募REITs退出的资产类别，相信也是持续受到投资人的青睐。同时，也期待三中全会前后有更多的支持措施，为经济和市场增添信心和动力。