□甘见来
　　当前，房地产产业面临调控力度愈发严厉与经济增速逐渐趋缓的双重压力，使得河北省房地产开发企业融资问题日益突出、资金链日益紧绷，诸多房地产开发企业进入了破产程序或亟待进入破产程序，给破产的理论与实践带来诸多新问题、新挑战。
　　一、购房人权益保护问题的缘由
　　产生购房人权益保护问题的缘由，在于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条以及后续的《城市商品房预售管理办法》的先后出台，其构建了一套具有我国特色的商品房预售制度，俗称“期房交易”，房地产开发企业取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，即可进行商品房预售，与购房人签署商品房买卖预售合同，并到房地产管理部门进行商品房预售合同登记备案。
　　二、购房人购房行为的性质
　　无论是期房交易还是现房交易、是支付部分购房款还是支付全部购房款，在购房人购房行为中，购房人是购买方，房地产开发企业是出售方，双方签署了商品房买卖合同（预售），在一买一卖的行为中形成的是买卖合同关系，购房人的义务是按约定按时按量支付购房款，房地产开发企业的义务是按约定按时按质交付商品房。只要有一方没能按约定履行既定义务，便需要承担相对应的违约责任。
　　因此，购房人购房行为的性质是债权债务关系，属于合同之债的范畴。一旦房地产开发企业进入破产程序，购房人应当作为债权人参与破产程序，向管理人依法申报债权，至于是普通债权人还是具有优先权的债权人需要视具体情况而定。
　　三、破产程序中，购房人的地位问题
　　购房人可以是取回权人。根据《中华人民共和国破产法》第三十八条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，购房人所购房产已经建成且办理房产证未交付的或者购房人所购房产已经建成、交付但未办理房产证的，该房产属于债务人占有的不属于债务人的财产，购房人取得取回权人的地位，得以行使取回权取回该房产。
　　购房人可以是共益债务债权人。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条以及第十八条的规定，购房人未全部支付购房款而房地产开发企业也未能履行交房义务的，管理人依法决定继续履行购房人与房地产开发企业之间的商品房买卖合同（预售）时，购房人取得共益债务债权人的地位，得以要求就债务人财产随时清偿。
　　购房人可以是消费者购房人。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房人已签订的商品房买卖合同（预售）合法有效且属于唯一住房且支付了50%的购房款，便取得了消费者购房人的地位，得以优先于工程价款、抵押债权优先受偿，又称“破产债权中的绝对优先权”。
　　四、在破产程序中，以房抵债情形债权的认定问题
　　根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，以房抵债其实质仍是民间借贷行为，在破产程序中，其债权应当属于普通债权，无法取得购房人的同等地位，应当劣后于破产费用与共益债务、消费者购房人债权、工程价款债权、抵押债权、税收债权、职工债权进行清偿。
　　即便是签署了商品房买卖合同（预售）、办理了商品房预售合同登记备案甚至是办理了房产证并进行交付，管理人也应当以“损害了全体债权人权益，显失公平”为由，依法撤销以房抵债行为。
　　五、消费者购房人权益保护的思考
　　首先建立全国性的不动产登记查询系统。其次以交付所购房产的方式清偿消费者购房人债权。第三管理人依法及时履行决定继续履行购房人购房合同。第四灵活掌握购房人所支付购房款比例。除此之外，可以建立府院联动机制，府院提供有力支持。